La Compleja Tarea de Definir el Precio a tu Propiedad Para Ponerla en Arriendo o Venta
Frecuentemente, al intentar alquilar o vender una propiedad, nos damos cuenta de que determinar el valor de mercado de un inmueble no es sencillo. Por ejemplo, en el caso de un departamento, para poder cotejarlo con otras unidades parecidas, debemos considerar aspectos como la localización, el piso en el que se encuentra, si ha sido reformado o mejorado, y aunque se hayan realizado reformas, estas deben ser valoradas por el mercado.
Diferentes zonas en mismas comunas
Por otro lado, en Chile, por ejemplo, contamos con comunas, pero dentro de estas mismas comunas hay diversos barrios, por lo que a veces no es apropiado comparar dos unidades en áreas diferentes. Tomemos por ejemplo la comuna de Vitacura, una de las áreas con el valor más alto por metro cuadrado, que incluye diferentes zonas como: Barrio Bicentenario / Nueva Costanera, Barrio Alonso de Córdova, Barrio Jardín del Este, Barrio Santa María de Manquehue, Sector Escrivá de Balaguer. Aquí, factores como la exclusividad del barrio y la proximidad a escuelas, servicios, clínicas y vías de acceso, entre otros, tienen un impacto significativo.
Precios de Arriendo
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En lo que respecta a los costos de alquiler, la práctica común es basarse en los precios actuales en el mercado, lo cual es apropiado. Sin embargo, es crucial ser cauteloso con la muestra seleccionada, ya que debe consistir en unidades similares a la que se necesita valorar.
Además, es importante tener en cuenta que muchas publicaciones tienden a estar sobrevaloradas, se ha calculado que en promedio se inflan alrededor de un 10%. Por lo tanto, nos encontraremos con propiedades cuya desviación estándar es significativamente mayor que el promedio. Por esta razón, es esencial ejercer juicio al seleccionar la muestra.
Nuevamente por ejemplo en Vitacura, si revisamos todos los departamentos publicados en la zona de Escrivá de Balaguer, zona en que hay mucha similitud en las unidades que se ofrecen en el mercado nos encontraremos con diferencias de hasta UF10 el mt2 de arriendo.
Hay que considerar además que al intentar arrendar a un precio superior al de mercado, no teniendo ningún elemento distintivo al resto de las unidades, podría generar selección adversa, es decir atraer a arrendatarios de un perfil más riesgoso, quienes quizás están dispuestos a pagar más por tener menos opciones.
Tasaciones
Cuando queremos poner en venta una propiedad un elemento importante puede ser solicitar una tasación a un tasador, esta será muy útil sobre todo si la unidad, casa o departamento que quieres vender tiene características especiales, por ejemplo, nuevamente en Vitacura, las casas que se pueden encontrar en la zona de Alonso de Córdova son bastante diversas en cuanto a la configuración, diseño y terminaciones. Aquí si echamos una mirada a las publicaciones de mercado, nos encontraremos con una amplia dispersión de precios, por tanto, la muestra a elegir de referencia debe ser analizada con criterio y conocimiento específico de la zona.
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¿El tasador siempre tiene la razón?
Pues no siempre, al menos en Chile hay muchos casos en que por ejemplo un departamento remodelado con materiales de alta gama no es valorizado de acuerdo a ello, y algunos tasadores utilizan el criterio de ajustarlos a precio de mercado comparando con unidades de similar tamaño, pero no de la misma calidad y confort. En el caso además de las tasaciones bancarias, con el propósito de financiar un crédito hipotecario, muchas veces las tasaciones son más ajustadas, debido a que el mandato del banco es constituir garantía sobre el bien raíz que se financia, y en estos casos en Chile por ley uno tiene derecho a apelar dichas tasaciones.
Finalmente, por muchas remodelaciones y/o mejoras que pueda tener la propiedad en cuestión debes considerar que el mercado siempre es el que establece si está dispuesto a pagar o no el precio que se ofrece por la propiedad y los atributos que esta posea, y en ese sentido es importante monitorear el pulso del mercado, cuantas solicitudes llegan y visitas se concretan.
Si estás considerando poner en arriendo o venta tu propiedad, no dudes en contactarnos.
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