ANÁLISIS · INVERSIÓN INMOBILIARIA
El regreso del DFL-2: qué cambia con la Ley de Reconstrucción y qué oportunidades abre para invertir
Pocos incentivos inmobiliarios son tan conocidos en Chile como el DFL-2. Creado hace décadas para enfrentar el déficit habitacional, fue perdiendo fuerza con sucesivas restricciones. Ahora, la Ley de Reconstrucción y Desarrollo Económico y Social ?la reforma tributaria impulsada por el Gobierno en 2026? lo reactiva con reglas nuevas que abren oportunidades tanto para personas naturales como, por primera vez en mucho tiempo, para empresas.
En este artículo explicamos, en lenguaje claro, cómo funciona hoy el beneficio, qué cambia con la nueva ley, desde cuándo rige y ?lo más relevante para quien invierte? la ventana de oportunidad de 12 meses que se abrirá al publicarse la ley.
EN CORTO La Ley de Reconstrucción crea un impuesto único opcional de 5% al arriendo de viviendas DFL-2 desde la tercera propiedad, abre el beneficio a empresas por primera vez, y habilita una ventana de 12 meses con metraje ampliado a 140 m².
Primero, lo esencial: ¿en qué etapa está la ley?
Conviene partir por aquí, porque define los plazos. La Ley de Reconstrucción completó su tramitación en el Congreso y superó la revisión del Tribunal Constitucional a mediados de agosto de 2026. El paso final es su promulgación y publicación en el Diario Oficial, que a la fecha de esta publicación se daba por inminente.
Esto importa por una razón práctica: varios de los plazos clave del beneficio (en especial la ventana transitoria de 12 meses) empiezan a correr desde la fecha de publicación en el Diario Oficial. Por eso, quien esté evaluando invertir debería estar atento a esa fecha exacta.
Nota: como el Servicio de Impuestos Internos (SII) aún debe emitir las instrucciones y circulares para aplicar la ley, algunos detalles operativos se irán precisando en las próximas semanas.
El DFL-2 hoy: un beneficio acotado
Hasta esta reforma, el beneficio del DFL-2 estaba bastante restringido. En términos simples, las rentas por arriendo de "viviendas económicas" ?las que no superan los 140 m² de construcción? están exentas de Impuesto a la Renta, pero con dos límites importantes:
? Solo personas naturales: las empresas o sociedades no pueden usar el beneficio.
? Máximo dos viviendas por persona: el tope llegó con las restricciones de la última década.
Estas limitaciones no siempre existieron. El beneficio se fue acotando en el tiempo, con recortes relevantes en 2010 (tras el terremoto) y en 2022 (para financiar la Pensión Garantizada Universal).
Lo que cambia: un impuesto único de 5% al arriendo
El corazón de la reforma es la creación de un impuesto único y opcional de 5% sobre las rentas de arriendo de viviendas DFL-2, con estas características:
? Desde la tercera vivienda: las dos primeras viviendas DFL-2 (de hasta 140 m²) mantienen el beneficio tradicional de renta exenta para las personas naturales. El nuevo impuesto de 5% aplica a partir de la tercera propiedad.
? Viviendas de hasta 90 m²: el nuevo régimen permanente se enfoca en unidades que no superen los 90 m² de construcción por vivienda.
? Sobre la renta bruta, sin descontar gastos: el 5% se calcula sobre el total del arriendo, sin deducir gastos ni intereses de créditos. Es una tributación simple, pero mínima.
? Incluye bodegas y estacionamientos: si están asociados a la vivienda, se incorporan al beneficio y no afectan el cálculo de los 90 m².
? Es opcional y sustituto: reemplaza la tributación general (Global Complementario o corporativa). El contribuyente elige.
Para dimensionarlo con un ejemplo referencial: una tercera vivienda económica arrendada en $500.000 mensuales genera ingresos brutos por $6.000.000 al año; con el régimen del 5%, el impuesto sería del orden de $300.000 anuales. Es un ejemplo ilustrativo: el resultado real depende de cada caso.
La gran novedad: las empresas ahora pueden entrar
Por primera vez en mucho tiempo, las personas jurídicas (empresas) y los empresarios individuales pueden optar por este régimen del 5% para viviendas de hasta 90 m². Pero con requisitos estrictos:
? Giro exclusivo: la sociedad debe dedicarse únicamente a la explotación de estas viviendas económicas. No se permite combinar con otros giros.
? Permanencia mínima de 5 años: quien opta queda en el régimen por al menos cinco años tributarios consecutivos, y el ingreso al régimen es de salida irreversible.
? Declaración anual al SII: se deben presentar declaraciones anuales ante el Servicio.
? Incompatibilidad con devolución de IVA: no se puede combinar con ese beneficio.
? Regla de no relación: para evitar traspasos simulados, las operaciones deben ser entre partes no relacionadas (no aplica, por ejemplo, entre padres e hijos).
DATO OPERATIVO Para que una sociedad ya existente entre a este esquema, normalmente deberá ajustar su estructura para cumplir el giro exclusivo. En la práctica, los especialistas suelen recomendar reorganizaciones corporativas o constituir sociedades nuevas. Es, precisamente, el tipo de decisión que conviene tomar con asesoría antes de invertir.
La ventana de oportunidad: 12 meses para viviendas de hasta 140 m²
Aquí está el punto más interesante para quien quiere actuar pronto. Además del régimen permanente, la ley incorpora un beneficio transitorio:
? Metraje ampliado a 140 m²: durante la ventana transitoria, se puede optar por el impuesto único de 5% para viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² (no solo 90 m²).
? Plazo de 12 meses: aplica a unidades nuevas que se adquieran dentro de los 12 meses siguientes a la publicación de la ley en el Diario Oficial.
? Solo viviendas nuevas y no relacionadas: la propiedad no debe haber tenido una transferencia de dominio previa, y la compra debe hacerse a un tercero no relacionado.
? Tributación desde 2027: las rentas acogidas a este régimen transitorio quedan afectas al impuesto único a partir del 1 de enero de 2027.
En la práctica, esto abre una ventana concreta: quien compre una vivienda económica nueva de hasta 140 m² dentro de ese año podrá acceder a la tributación simplificada del 5%, un metraje más amplio que el del régimen permanente.
El DFL-2 dentro de una reforma más grande
Conviene mirar el bosque, no solo el árbol. El nuevo DFL-2 es una pieza de una reforma tributaria más amplia que también incluye una rebaja gradual del impuesto corporativo (de 27% hacia 23% en los próximos años) y una suspensión transitoria del IVA a la venta de viviendas por 12 meses, entre otras medidas. Para el inversionista inmobiliario, es un escenario en movimiento donde varias piezas se combinan.
¿Conviene? Depende de tu caso
El nuevo régimen no es automáticamente mejor para todos. La tributación del 5% sobre renta bruta es simple, pero al no permitir descontar gastos ni intereses, puede no convenir a quien compra con mucho financiamiento o tiene gastos altos. Para otros perfiles ?por ejemplo, quien tiene liquidez y busca ampliar su portafolio de arriendo más allá de dos viviendas? puede ser muy atractivo.
La decisión correcta depende de variables como el número de propiedades, el metraje, el nivel de endeudamiento, si se invierte como persona o empresa, y el horizonte de inversión. Por eso, más que una respuesta única, lo que corresponde es un análisis caso a caso.
« El beneficio se aprovecha con estrategia, no con apuro. La estructura correcta antes de comprar vale más que la compra apurada.
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Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría tributaria, legal ni financiera. La Ley de Reconstrucción y sus reglamentos pueden precisarse mediante circulares del Servicio de Impuestos Internos. Antes de tomar decisiones de inversión, recomendamos asesorarte con un profesional tributario y verificar la normativa vigente al momento de la operación. Fuentes: Diario Financiero, KPMG, Garrigues, az.cl y estudios jurídicos especializados (agosto 2026).