El 23 de septiembre de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley 21.842, conocida como Ley Valentín, que modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442). Su objetivo es prevenir caídas accidentales desde departamentos en altura y tiene dos efectos concretos: los reglamentos de copropiedad ya no pueden prohibir las mallas de seguridad y, en ciertos casos, instalarlas pasa a ser obligatorio.
Si eres propietario, arrendatario o arriendas tu departamento a una familia, esta ley te afecta. A continuación explicamos qué dice, quién debe cumplirla, desde cuándo y qué conviene hacer si tu propiedad está arrendada.
Por qué se llama Ley Valentín
La ley lleva el nombre de Valentín, un niño que murió en mayo de 2025 tras caer desde un piso 13 en San Pedro de la Paz. Su caso impulsó un cambio que muchas familias venían pidiendo: hasta ahora, varios reglamentos de condominio prohibían las mallas por razones estéticas o de uniformidad de la fachada, y los residentes quedaban sin alternativa.
Qué cambia con la Ley 21.842
1. El reglamento de copropiedad ya no puede prohibir las mallas
La ley modifica el artículo 8° de la Ley de Copropiedad para que los reglamentos no puedan impedir la instalación de sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes destinados a prevenir caídas. Lo que sí pueden hacer es fijar estándares mínimos de calidad, condiciones de instalación y de mantención, para resguardar la seguridad y la uniformidad del edificio.
2. En algunos departamentos, instalarlas es obligatorio
El nuevo artículo 43 bis establece una obligación que se activa cuando se cumplen estas condiciones:
? Dónde: viviendas ubicadas sobre el primer piso, en los espacios que presenten riesgo de caída dentro de la unidad y en los bienes comunes asignados en uso exclusivo (por ejemplo, una terraza).
? Cuándo: cuando en la vivienda residan niños de hasta 12 años o personas con discapacidad que presenten mayor riesgo de caída.
? Quién: los copropietarios, arrendatarios y ocupantes a cualquier título de la unidad.
3. Qué sistemas cumplen
? Mallas de protección de alta resistencia.
? Sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas.
? Otros mecanismos que cumplan las instrucciones que imparta la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
Plazo clave: la obligación será exigible 24 meses después de la publicación de la ley, es decir, desde septiembre de 2028. Pero nada impide instalarlas hoy, y desde ya el reglamento del edificio no puede prohibirlo.
Quién debe cumplir: la obligación recae en quien habita
Un punto importante es que la ley no pone la obligación solo en el dueño: la extiende a arrendatarios y ocupantes a cualquier título. Es decir, la responsabilidad sigue a quien vive en el departamento. Además, una vez instalado el sistema, se debe notificar al administrador del condominio y entregarle la documentación correspondiente.
La ley también precisa que el fabricante, el proveedor y el instalador responden por los defectos del producto o de la instalación, conforme a la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores (Ley 19.496) y a las reglas generales de responsabilidad civil. Por eso, contratar a un instalador formal no es un detalle: es tu respaldo si algo falla.
Si arriendas tu departamento: lo que la ley no resuelve
La ley no define quién asume el costo cuando la propiedad está arrendada. En la práctica, el arrendatario es quien habita y está obligado, pero la instalación queda en la propiedad del dueño. Ese vacío puede transformarse en un conflicto si no se conversa a tiempo. Nuestra recomendación como administradores:
? Pregunta al arrendar. Si vivirán niños de hasta 12 años o personas con mayor riesgo de caída, abórdalo desde la primera conversación.
? Déjalo por escrito. Una cláusula o anexo del contrato que indique quién instala, quién paga, qué estándar se usará y qué ocurre con la instalación al término del arriendo.
? Revisa tus contratos vigentes. Si hoy arriendas a una familia con niños, conviene resolverlo mucho antes de septiembre de 2028.
? Coordina con la administración. Pide los estándares que fija el reglamento antes de instalar, para evitar retiros o reclamos de la comunidad.
Cómo instalar mallas de seguridad correctamente
? 1. Revisa el reglamento. Consulta al administrador si la comunidad definió estándares de color, material o tipo de fijación.
? 2. Elige el sistema según el espacio. Una malla para balcones y terrazas, o limitadores de apertura para ventanas, según el uso y el riesgo de cada recinto.
? 3. Contrata un instalador formal. Pide especificaciones del producto, garantía y boleta o factura.
? 4. Notifica al administrador. Entrega la documentación de lo instalado, como exige la ley.
? 5. Programa mantenciones. Las mallas se desgastan con el sol y el uso; revísalas periódicamente.
Preguntas frecuentes sobre la Ley Valentín
¿Desde cuándo es obligatorio instalar mallas de seguridad?
La obligación será exigible 24 meses después de la publicación de la ley, ocurrida el 23 de septiembre de 2026; es decir, desde septiembre de 2028.
¿Aplica a todos los departamentos?
No. Aplica a viviendas sobre el primer piso donde residan niños de hasta 12 años o personas con discapacidad con mayor riesgo de caída. En los demás casos, instalarlas es voluntario, pero la comunidad ya no puede prohibirlo.
¿Mi comunidad puede impedirme instalar mallas?
No. El reglamento de copropiedad no puede prohibirlas, aunque sí puede establecer estándares de calidad, instalación y mantención.
¿La ley establece multas?
El texto de la ley no fija sanciones específicas. Su efecto está en la obligación de instalar, en la notificación al administrador y en que el reglamento ya no puede impedirlo.
Si arriendo, ¿quién paga la malla?
La ley no lo define. Lo recomendable es acordarlo por escrito entre arrendador y arrendatario, idealmente al firmar el contrato o mediante un anexo.
Cómo te ayuda ALOYD
En ALOYD administramos propiedades en arriendo en el sector oriente de Santiago. Si arriendas tu departamento, podemos revisar tus contratos vigentes, incorporar la cláusula adecuada en los nuevos, coordinar la instalación con proveedores formales y gestionar la notificación con la administración del edificio, para que cumplas la ley sin conflictos con tu arrendatario.
¿Tu departamento está arrendado a una familia con niños? Conversemos y te ayudamos a dejarlo resuelto. Escríbenos por WhatsApp al +56 9 5918 4922.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. Para casos particulares, revisa el texto oficial de la ley y consulta con un profesional.
Fuentes
? Ley 21.842, Biblioteca del Congreso Nacional (Ley Chile)
? Actualidad Jurídica DOE: Ley 21.842 exige medidas para prevenir caídas en condominios
? BioBioChile: quiénes están obligados a instalar medidas de seguridad en edificios de altura
? El Diario Inmobiliario: nueva ley regula las mallas de seguridad