¿Desde cuándo rige el Decreto 68?

Fue publicado en el Diario Oficial el 2 de octubre de 2026. Contempla además una norma transitoria para proyectos con permisos ya aprobados, que conviene revisar caso a caso.

¿Qué cambió en la densidad de la OGUC?

El factor para calcular habitantes por vivienda bajó de 4 a 2,8, y a 1,4 en proyectos cercanos a estaciones de metro o tren, vías expresas o vías troncales.

ALOYD | Cambios a la OGUC 2026 (Decreto 68): qué significan para dueños de terrenos

Q: ¿Puedo construir con menos estacionamientos?

Sí, los proyectos de vivienda o equipamiento clase servicio cercanos al transporte pueden rebajar hasta la mitad la dotación exigida por el plan regulador, salvo los condominios de viviendas de interés público.

Q: ¿Mi terreno vale más con este cambio?

Puede valer más si la densidad era la norma que limitaba su desarrollo. Si lo limitan la altura o la constructibilidad, el efecto será menor. Un estudio de cabida lo aclara.

El 2 de octubre de 2026 se public� en el Diario Oficial el Decreto 68 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Es uno de los cambios normativos m�s relevantes de los �ltimos a�os para el mercado de terrenos: en muchos casos, un mismo predio podr� recibir m�s viviendas que antes.

Si eres due�o de un terreno, de una casa en una zona que se est� densificando o est�s pensando en vender a una inmobiliaria, te conviene entender qu� cambi� y, sobre todo, qu� no cambia autom�ticamente.

Qu� es la OGUC y por qu� importa este cambio

La OGUC es el reglamento que fija las reglas generales de urbanismo y construcci�n en todo Chile. Cada comuna, adem�s, tiene su plan regulador, que define cu�nto se puede construir en cada zona. La cantidad de viviendas que admite un terreno depende de varias normas a la vez: densidad, altura, coeficiente de constructibilidad, ocupaci�n de suelo y estacionamientos, entre otras.

El Decreto 68 modifica varias de esas reglas generales. Los tres cambios con m�s impacto para los due�os de terrenos son los siguientes.

1. Cada vivienda "cuenta" menos habitantes

Muchos planes reguladores limitan la densidad en habitantes por hect�rea. Para transformar ese l�mite en n�mero de viviendas, la OGUC usaba un factor de 4 habitantes por vivienda. El Decreto 68 lo reduce a 2,8, en l�nea con el Censo 2024, que mostr� un promedio nacional de 2,8 personas por hogar y un 21,8% de hogares unipersonales.

Adem�s, el factor baja a 1,4 habitantes por vivienda para proyectos que cumplan alguna de estas condiciones:

? Cerca de una estaci�n: a no m�s de 600 metros de recorrido peatonal, por v�as p�blicas, de una estaci�n de metro, tren, telef�rico o similar. Si la estaci�n est� proyectada, sus obras deben tener contrato de construcci�n o concesi�n adjudicado.

? Junto a una v�a expresa: con el acceso del proyecto dentro de 200 metros a cada lado del eje de la v�a.

? Junto a una v�a troncal: con el acceso dentro de 100 metros a cada lado del eje.

Ejemplo simplificado: en un terreno donde el plan regulador permite 100 habitantes, antes cab�an 25 viviendas (100 � 4). Ahora caben 35 (100 � 2,8), y si el terreno est� a menos de 600 metros a pie del Metro, hasta 71 (100 � 1,4). Esto solo ocurre si la densidad era la norma que limitaba el proyecto.

2. Menos estacionamientos exigidos cerca del transporte

Los proyectos de vivienda y de equipamiento clase servicio que cumplan esas mismas condiciones de cercan�a al transporte podr�n rebajar hasta la mitad la dotaci�n de estacionamientos que exige el plan regulador comunal. Se excluyen los condominios de viviendas de inter�s p�blico.

Los estacionamientos subterr�neos son de los �tems m�s caros de un edificio. Exigir menos puede hacer viable un proyecto que antes no lo era, sobre todo en terrenos medianos.

3. Conjuntos arm�nicos desde 2.500 m�

Un cambio menos comentado: para optar a los beneficios de "conjunto arm�nico", que permiten superar ciertas normas del plan regulador, antes se exig�a un terreno de al menos 5.000 m� (y cinco veces la subdivisi�n predial m�nima). Ahora basta con 2.500 m�, adem�s de cumplir los dem�s requisitos, como enfrentar una v�a de cierto ancho. Esto puede abrir oportunidades para terrenos medianos o para la fusi�n de dos o tres casas vecinas.

�Sube autom�ticamente el valor de mi terreno?

No necesariamente. Un terreno vale seg�n lo que se puede construir en �l, pero la densidad es solo una de las normas que limitan un proyecto. Como explica Roc�o C�ceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa by Accumin, el alza de valor ser� mayor en los predios donde la densidad era la principal restricci�n, y menor donde mandan la altura m�xima, el coeficiente de constructibilidad o la ocupaci�n de suelo.

Adem�s, una mayor capacidad normativa no garantiza que se construya m�s: el proyecto tiene que ser rentable, los compradores necesitan financiamiento y los permisos siguen tomando tiempo. Desde la industria se advierte que los plazos de aprobaci�n contin�an siendo una de las principales trabas.

Qu� hacer si eres due�o de un terreno

? Revisa tu normativa. Pide el certificado de informaciones previas (CIP) a la Direcci�n de Obras de tu municipio: indica la zona y las normas del plan regulador que aplican a tu predio.

? Mide la distancia real al transporte. Lo que cuenta es el recorrido peatonal por v�as p�blicas hasta la estaci�n, no la distancia en l�nea recta.

? Haz un estudio de cabida. Un arquitecto puede calcular cu�ntas viviendas caben con la nueva norma y cu�l es la restricci�n que realmente limita tu terreno.

? Eval�a sumar terrenos vecinos. Con conjuntos arm�nicos desde 2.500 m�, la fusi�n de predios puede cambiar el potencial del proyecto.

? No firmes a ciegas. Si una inmobiliaria te hace una oferta, comp�rala con lo que tu terreno permite construir hoy, no con lo que permit�a antes del decreto.

Preguntas frecuentes

�Desde cu�ndo rige el Decreto 68?

Fue publicado en el Diario Oficial el 2 de octubre de 2026. Contempla adem�s una norma transitoria para proyectos con permisos ya aprobados, que conviene revisar caso a caso.

�Qu� cambi� en la densidad de la OGUC?

El factor para calcular habitantes por vivienda baj� de 4 a 2,8, y a 1,4 en proyectos cercanos a estaciones de metro o tren, v�as expresas o v�as troncales.

�Puedo construir con menos estacionamientos?

S�, los proyectos de vivienda o equipamiento clase servicio cercanos al transporte pueden rebajar hasta la mitad la dotaci�n exigida por el plan regulador, salvo los condominios de viviendas de inter�s p�blico.

�Mi terreno vale m�s con este cambio?

Puede valer m�s si la densidad era la norma que limitaba su desarrollo. Si lo limitan la altura o la constructibilidad, el efecto ser� menor. Un estudio de cabida lo aclara.

C�mo te ayuda ALOYD

En ALOYD acompa�amos a propietarios de terrenos y casas en el sector oriente de Santiago a entender el potencial de su propiedad: revisamos la normativa aplicable, coordinamos el estudio de cabida con profesionales y te ayudamos a negociar con inmobiliarias con informaci�n en la mano.

�Tienes un terreno o una casa en una zona que se est� densificando? Conversemos sobre su potencial. Escr�benos por WhatsApp al +56 9 5918 4922.

Este art�culo tiene fines informativos y no constituye asesor�a legal ni t�cnica. El potencial de cada predio debe evaluarse con su certificado de informaciones previas y profesionales competentes.

Fuentes

? Decreto 68 (Minvu), modifica la OGUC. Biblioteca del Congreso Nacional

? El Diario Inmobiliario: cambios en la OGUC, densidad baja de 4 a 2,8 (10 de octubre de 2026)