Si estás por arrendar tu departamento en Las Condes, Vitacura o Providencia, probablemente revisaste los avisos de propiedades parecidas para fijar el precio. El problema es que esos avisos muestran lo que piden los dueños, no lo que efectivamente pagan los arrendatarios. Y en el sector oriente la diferencia entre ambos nunca había sido tan grande.
Un análisis de Leasity, publicado por el Diario Financiero el 20 de octubre de 2026, muestra que en agosto de este año la brecha entre precios publicados y efectivos llegó a 29,8% en el sector oriente. Te explicamos qué dicen los datos y cómo usarlos para arrendar sin perder meses de ingreso.
Lo que muestran los datos
En la Región Metropolitana, la diferencia entre los precios publicados y los efectivos pasó de 2,6% en agosto de 2023 a 8,3% en agosto de 2026. El salto se concentró en el último año: en 2024 era de 2,3% y en 2025, de 3,6%.
Desde mayo de 2025, el precio promedio de las nuevas publicaciones subió 15 meses seguidos, de 0,260 a 0,273 UF/m² mensuales, un alza de 5%. En el mismo período, los valores efectivos se mantuvieron prácticamente planos, entre 0,251 y 0,254 UF/m².
Sector oriente: la brecha más alta
En el sector oriente, la brecha promedio pasó de 9,1% en agosto de 2023 a 29,8% en agosto de 2026. Estas son las cifras por comuna, en UF por m² al mes:
? Vitacura: publicado 0,413 · efectivo 0,309 · brecha de 34%.
? Las Condes: publicado 0,430 · efectivo 0,329 · brecha de 31%.
? Providencia: publicado 0,369 · efectivo 0,295 · brecha de 25%.
Llevado a un departamento de 70 m² en Las Condes: el precio publicado promedio equivale a unas 30 UF al mes, mientras que el efectivo ronda las 23 UF. Son promedios comunales: cada propiedad depende de su ubicación, estado, piso, vista y estacionamientos.
En el sector poniente pasa lo contrario. En Estación Central, Independencia y La Cisterna los precios publicados están levemente por debajo de los contratos vigentes, con diferencias de entre 1% y 3%.
Por qué se abrió la brecha
Según Leasity, hay tres razones:
? Expectativas de los propietarios. El principal cambio está en lo que piden los dueños, más que en lo que pagan los arrendatarios. Muchos están publicando con una expectativa de recuperación de precio que los cierres todavía no confirman.
? Margen de negociación. Siempre existe una diferencia entre el valor inicial del aviso y el precio al que finalmente se firma.
? El peso de los contratos antiguos. El precio efectivo considera todos los contratos vigentes, incluidos los firmados hace años. Por eso los arriendos nuevos más altos tardan en reflejarse en el promedio.
Este último punto es clave: la brecha no es el descuento que tendrás que dar. Una parte se explica porque el promedio efectivo incluye contratos más antiguos y más baratos.
Lo que esto significa si arriendas tu propiedad
Publicar sobre el precio que el mercado valida tiene un costo concreto: la vacancia. Cada mes con el departamento vacío equivale a cerca de 8% de tu ingreso anual, más gastos comunes, contribuciones y servicios que sigues pagando.
Un cálculo simple: si pides 10% más que el valor de mercado y eso te cuesta un mes extra de vacancia, terminas el año con un ingreso similar al que habrías tenido arrendando de inmediato al precio correcto. Si la vacancia se alarga, pierdes.
Para fijar bien el precio:
? Compara con arriendos cerrados, no solo con avisos. Los avisos de la competencia pueden estar inflados.
? Piensa en el ingreso anual, no en el canon mensual. Un precio algo menor, arrendado rápido y con un buen arrendatario, suele rendir más.
? Mide la respuesta del mercado. Si en dos o tres semanas no tienes visitas ni consultas, el precio probablemente está sobre lo que el mercado valida.
? Cuida la renovación. Leasity observa que cuando los avisos están muy por sobre los efectivos, los arrendatarios tienden a quedarse en su contrato actual. Un buen arrendatario que renueva vale mucho.
Qué viene
Leasity anticipa una convergencia gradual entre ambos valores. Espera que los arriendos efectivos suban de forma gradual y sostenida, especialmente en el sector oriente, donde la nueva oferta se está absorbiendo a buen ritmo, y ve un margen más acotado para que los precios publicados sigan subiendo con fuerza.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un departamento en Las Condes?
Según datos de Leasity a agosto de 2026, el valor efectivo promedio en Las Condes es de 0,329 UF/m² al mes, mientras que el publicado promedio es de 0,430 UF/m². Para un departamento de 70 m², eso equivale a unas 23 UF efectivas frente a 30 UF publicadas.
¿Por qué los precios publicados son más altos que los reales?
Por las expectativas de los propietarios, el margen de negociación y porque el precio efectivo promedio incluye contratos antiguos todavía vigentes, que suelen ser más baratos.
¿Debo bajar mi arriendo un 30%?
No necesariamente. La brecha es un promedio comunal que incluye contratos antiguos. El precio correcto depende de tu propiedad y de los arriendos cerrados recientemente en propiedades comparables.
¿Cuánto me cuesta un mes de vacancia?
Cerca de 8% del ingreso anual por arriendo, más los gastos comunes, contribuciones y servicios que el propietario sigue pagando mientras la propiedad está vacía.
Cómo te ayuda ALOYD
En ALOYD fijamos el precio de arriendo con comparables de cierre, no solo con avisos, y te mostramos el escenario de ingreso anual de cada alternativa. Además evaluamos a los arrendatarios, preparamos el contrato y administramos tu propiedad en Las Condes, Vitacura, Providencia y Lo Barnechea.
¿Cuánto debería arrendarse tu departamento? Te ayudamos a definir el precio. Escríbenos por WhatsApp al +56 9 5918 4922.
Las cifras corresponden a promedios por comuna del análisis de Leasity publicado por el Diario Financiero. El precio de cada propiedad debe evaluarse según sus características y comparables.
Fuentes