Desde el 17 de agosto de 2026 rige la Ley 21.836, que amplió el subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía estatal FOGAES para viviendas nuevas de hasta 6.000 UF. Para muchos compradores, la combinación puede significar un dividendo bastante más bajo. Pero hay una pregunta que conviene hacerse antes de firmar: ¿el beneficio llega a tu bolsillo o termina reflejado en el precio?
En esta guía explicamos cómo funciona el beneficio, quién puede usarlo, cuánto puede bajar tu dividendo y qué revisar para que el ahorro sea real.
Qué es el subsidio a la tasa hipotecaria
Es un beneficio creado por la Ley 21.748 (2025) que rebaja la tasa de interés del crédito hipotecario en hasta 60 puntos base (0,6%) para la compra de viviendas nuevas. Por ejemplo, un crédito que se ofrecería al 4,5% podría quedar cerca del 3,9%. La rebaja se aplica durante todo el crédito.
Funciona junto al FOGAES (Fondo de Garantías Especiales), una garantía del Estado que respalda parte del crédito ante el banco. Al asumir el Estado parte del riesgo, las instituciones pueden financiar un porcentaje mayor del valor de la vivienda, de hasta 90% según la evaluación de cada una, lo que reduce el pie que necesitas.
Qué cambió con la Ley 21.836
? Tope de precio: sube de 4.000 UF a 6.000 UF.
? Cupos: se suman 30.000, para un total de 80.000.
? Vigencia: hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten los cupos, lo que ocurra primero.
Dato clave: según la Cámara Chilena de la Construcción, el 88% del stock de viviendas nuevas disponible a junio de 2026 tiene un precio de hasta 6.000 UF. Con la ampliación, la gran mayoría de la oferta nueva queda dentro del beneficio.
Quién puede usarlo: requisitos
? Persona natural: no aplica a empresas ni sociedades.
? Vivienda nueva en primera venta: comprada directamente a la inmobiliaria, con un valor de hasta 6.000 UF.
? Promesa de compraventa firmada desde el 1 de enero de 2025.
? Crédito nuevo: no aplica a refinanciamientos de créditos existentes.
Un punto que genera confusión es si se exige que sea tu primera vivienda. La ley original establece como regla general la compra en primera venta, es decir, que la vivienda sea nueva, y reserva un cupo especial para quienes compran su primera vivienda de hasta 3.000 UF. Algunas publicaciones hablan de "primera vivienda" como requisito general. Si ya eres propietario o compras para invertir, confirma tu caso con el banco antes de promesar.
Cómo se solicita
No hay postulación ante el Estado. El beneficio se aplica directamente cuando solicitas el crédito hipotecario en una institución participante (bancos, cooperativas, compañías de seguros y administradoras de mutuos). Es la institución la que verifica los requisitos y la disponibilidad de cupos, así que conviene cotizar en más de una.
Cuánto puede bajar tu dividendo
El Gobierno presentó un ejemplo para una vivienda de 5.000 UF, con crédito a 25 años y 90% de financiamiento:
? Sin el beneficio ampliado: dividendo cercano a $950.000 mensuales.
? Con subsidio a la tasa y FOGAES: cerca de $850.000 mensuales.
? Renta requerida: baja de unos $3,8 millones a $3,1 millones mensuales por hogar.
El mismo ejemplo muestra un dividendo cercano a $770.000 si además se aplica la exención de IVA para viviendas nuevas que anunció el Gobierno. Antes de contar con ella, verifica su estado de tramitación. Son cifras referenciales: tu dividendo real dependerá de la tasa que te ofrezca cada institución, del plazo y de tu evaluación crediticia.
¿El ahorro llega a tu bolsillo o al precio?
Aquí está la conversación que pocos hacen. Economistas como Ignacio Aravena, de Fundación Piensa, advierten que si la demanda sube más rápido que la oferta, parte del beneficio podría trasladarse a los precios. En ese escenario, el dividendo nuevo terminaría pareciéndose al anterior. Desde la industria, la CChC sostiene que el mercado lo ha regulado bien. Más allá del debate, lo que protege al comprador es comparar con datos:
? Revisa el historial de precios del proyecto. Compara el precio de lista actual con el de meses anteriores y con las promociones que tenía.
? Pide dos simulaciones. Una con el beneficio y otra sin él, a igual plazo y pie, para ver el ahorro real mes a mes.
? Compara con proyectos similares de la misma comuna y estándar, no solo con la cotización que te entregan en sala de ventas.
? Considera el costo total, no solo el dividendo: gastos operacionales, seguros y, si inviertes, arriendo esperado y vacancia.
Ojo con los cupos: a agosto de 2026 ya se había usado el 63% de los cupos originales, con más de 36 mil familias beneficiadas. Si estás evaluando comprar, conviene no dejarlo para el final del plazo.
Lo que viene: FONAVI
El Gobierno también presentó el proyecto de Reforma al Mercado de Capitales y Casa Propia, que crea el FONAVI, un fondo que compraría créditos hipotecarios de viviendas de hasta 6.000 UF para abaratar su financiamiento y facilitar plazos de hasta 30 años. Al cierre de este artículo es un proyecto en tramitación, no una ley vigente. Lo seguiremos de cerca.
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuándo está vigente el subsidio a la tasa?
Hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se completen los 80.000 cupos, lo que ocurra primero.
¿Aplica a viviendas usadas?
No. Solo a viviendas nuevas compradas en primera venta, con un valor de hasta 6.000 UF.
¿Qué es el FOGAES?
Es una garantía estatal que respalda parte del crédito hipotecario. Permite que las instituciones financien un porcentaje mayor del valor de la vivienda, de hasta 90% según su evaluación, y ayuda a bajar la tasa.
¿Tengo que postular?
No. Se aplica al pedir el crédito en una institución participante, que verifica los requisitos y los cupos disponibles.
Cómo te ayuda ALOYD
En ALOYD trabajamos con inmobiliarias con proyectos que califican para el beneficio y te ayudamos a evaluar la compra con números reales: comparamos precios y promociones, simulamos tu dividendo con y sin subsidio y te acompañamos en la búsqueda del financiamiento, ya sea para vivir o para invertir.
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Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría financiera ni legal. Las condiciones de crédito dependen de cada institución financiera.
Fuentes
? Ley 21.748 y Ley 21.836, Biblioteca del Congreso Nacional
? La Tercera: ampliación del subsidio y stock disponible (datos CChC)
? BioBioChile: ejemplo de dividendo con el beneficio ampliado
? Emol: debate sobre incentivos a la vivienda y efecto en precios
? Gobierno de Chile: proyecto de Reforma al Mercado de Capitales y Casa Propia (FONAVI)