La Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, trae dos cambios que importan a quienes tienen departamentos en arriendo o son dueños de su vivienda: un nuevo impuesto opcional de 5% para los arriendos de viviendas DFL2 y una exención total de contribuciones para la vivienda principal de personas de 65 años o más. Ambos parten el 1 de enero de 2027.
No es un impuesto nuevo para todos los arriendos ni una rebaja automática de contribuciones. Te explicamos qué dice la ley y qué conviene revisar en tu cartera.
Primero, qué es una vivienda DFL2
Las "viviendas económicas" del DFL2 de 1959 son, en general, viviendas de hasta 140 m² construidos que cumplen ciertos requisitos. Para las personas naturales, sus arriendos tienen beneficios tributarios, pero con un límite: quien tiene más de dos DFL2 solo mantiene los beneficios en las dos adquiridas primero. Desde la tercera, los arriendos tributan en el régimen general.
La Ley 21.850 crea una alternativa para esas viviendas que hoy quedan fuera del beneficio.
El nuevo impuesto opcional de 5% sobre el arriendo
El artículo 3 de la ley agrega al DFL2 un régimen de impuesto único a la renta con tasa de 5%, que se aplica sobre el monto bruto del arriendo, sin deducciones. Estas son sus condiciones para personas naturales:
? Desde la tercera vivienda DFL2. Las dos primeras mantienen el tratamiento actual.
? Hasta 90 m² construidos por unidad. Los estacionamientos y bodegas en la misma dirección e incluidos en el contrato pueden acogerse, y su superficie no se suma.
? Arrendada a personas no relacionadas.
? No asignada a una empresa individual.
Ejemplo simplificado: un departamento arrendado en $600.000 al mes genera $7.200.000 al año. Con el impuesto opcional de 5%, pagarías $360.000 anuales por esa renta. Si te conviene o no depende de cuánto pagas hoy en el régimen general, lo que debe calcular tu contador.
La ley también permite este régimen a sociedades dueñas de DFL2 de hasta 90 m², pero con más exigencias: deben tener como giro exclusivo el arriendo de esas viviendas, informarlo al SII en el inicio de actividades y hacer pagos provisionales mensuales. Si salen del régimen, no pueden volver.
Si compras un DFL2 nuevo en los próximos 12 meses
Un artículo transitorio amplía el beneficio para quienes compren viviendas DFL2 nuevas de hasta 140 m², sin transferencias anteriores, a vendedores no relacionados, dentro de los doce meses siguientes al 17 de octubre de 2026. Los arriendos de esas viviendas podrán acogerse al impuesto de 5% desde el 1 de enero de 2027.
Es un incentivo pensado para mover el stock de vivienda nueva, y puede sumarse a la exención de IVA para viviendas nuevas si la unidad cumple los requisitos de ambas. Cómo se combina esta regla con el límite de la tercera vivienda es un punto que el SII deberá precisar.
Contribuciones: exención para mayores de 65 años
El artículo 10 incorpora una exención de 100% del impuesto territorial para los bienes raíces de personas naturales de 65 años o más, siempre que sean su vivienda principal. Rige desde el 1 de enero de 2027. Sus reglas principales:
? Una sola vivienda en todo el país, más los estacionamientos y bodegas en la misma dirección. Las demás propiedades siguen pagando contribuciones.
? Declaración jurada anual ante el SII, indicando cuál es la vivienda principal.
? Estar al día en los derechos de aseo y en las contribuciones del año anterior.
? Copropiedad: todos los dueños deben ser personas naturales y al menos uno debe vivir ahí y tener 50% o más de los derechos. Hay reglas especiales para el cónyuge o conviviente civil que hereda.
? Uso mixto: si parte se usa como oficina o comercio, al menos 50% de la superficie debe ser habitacional.
? Compras entre relacionados: no aplica a una vivienda comprada a un familiar o sociedad relacionada en los tres años anteriores, salvo que se acrediten razones no tributarias.
Atención: la ley sanciona con multa de 300% del impuesto eludido, y diez años sin acceso al beneficio, a quien declare falsamente o simule su residencia. La edad por sí sola no basta: la vivienda tiene que ser efectivamente tu residencia habitual.
Qué revisar en tu cartera antes de 2027
? Haz un inventario. Cuántas viviendas DFL2 tienes, en qué orden las compraste, su superficie y a nombre de quién están.
? Revisa tus contratos. El régimen de 5% exige arrendar a personas no relacionadas, y los estacionamientos y bodegas deben estar en el contrato.
? Compara escenarios con tu contador. El 5% sobre el arriendo bruto no siempre es mejor que el régimen general: depende de tus otros ingresos y gastos.
? Si tienes 65 años o más, define cuál es tu vivienda principal y verifica que estés al día en aseo y contribuciones.
? Espera las instrucciones del SII. Varias de estas reglas se aplicarán según resoluciones que todavía deben publicarse.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 21.850 crea un impuesto a todos los arriendos?
No. Crea un impuesto único opcional de 5% sobre el arriendo bruto para viviendas DFL2 de hasta 90 m², desde la tercera vivienda en el caso de las personas naturales. Rige desde el 1 de enero de 2027.
¿Qué pasa con mis dos primeros DFL2?
Mantienen el tratamiento actual del DFL2. El nuevo régimen opcional apunta a la tercera vivienda en adelante, que hoy queda fuera de los beneficios.
¿Quiénes quedan exentos de contribuciones desde 2027?
Las personas naturales de 65 años o más, respecto de una sola vivienda que sea su residencia habitual, con declaración jurada ante el SII y al día en aseo y contribuciones del año anterior.
¿Puedo aplicar el 5% a un DFL2 nuevo de más de 90 m²?
Podría, si lo compras nuevo, con hasta 140 m², a un vendedor no relacionado y dentro de los doce meses siguientes al 17 de octubre de 2026, según el décimo octavo transitorio de la ley. El SII deberá precisar cómo se aplica junto con las demás reglas del régimen.
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Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría tributaria ni legal. La conveniencia de cada régimen depende de la situación de cada contribuyente y de las instrucciones que dicte el Servicio de Impuestos Internos.
Fuentes