El 17 de octubre de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley 21.850, de reconstrucción nacional y desarrollo económico y social. Entre sus medidas incluye una que interesa a cualquiera que esté pensando en comprar una vivienda nueva: durante un año, la primera venta de ciertas viviendas podrá quedar exenta de IVA.
No aplica a todas las viviendas nuevas ni significa un descuento automático de 19% en el precio. Te explicamos qué dice exactamente la ley, qué viviendas califican y qué preguntar antes de firmar.
Desde cuándo y hasta cuándo rige
La exención dura un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley. Como se publicó en octubre, el plazo parte el 1 de diciembre de 2026 y se extiende por doce meses.
Es una opción del vendedor: la ley dice que los contribuyentes "podrán optar" a la exención. La inmobiliaria decide si se acoge, y el Servicio de Impuestos Internos (SII) debe dictar una resolución con los requisitos de documentación y registro.
Qué viviendas califican
El artículo cuarto transitorio exige que se cumplan todos estos requisitos a la vez:
? Que sea una vivienda. Cualquier inmueble construido y destinado a la habitación, sin importar su valor, superficie ni el tamaño del proyecto. Incluye estacionamientos y bodegas si se venden en el mismo acto que la vivienda.
? Que sea la primera venta. Es decir, la primera transferencia del inmueble nuevo después de su recepción municipal definitiva. No cuentan las ventas entre empresas relacionadas.
? Que ya tuviera recepción definitiva al 17 de octubre de 2026. El vendedor debe acreditarlo con el certificado de recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales, con fecha anterior a la publicación de la ley.
? Que la compraventa se firme en el plazo. La escritura pública debe otorgarse dentro del año de vigencia. También sirve una escritura posterior si antes, dentro de ese año, se firmó una promesa de compraventa por escritura pública o por instrumento privado protocolizado.
En simple: la exención apunta al stock de viviendas ya terminadas y sin vender. Los departamentos en verde o en construcción, que obtengan su recepción después del 17 de octubre, no califican.
Lo que la ley no dice
En redes y avisos circulan versiones que conviene aclarar:
? No hay un tope general de 6.000 UF. El texto publicado define vivienda "con independencia de su valor". El límite de 6.000 UF corresponde a otros beneficios, como el subsidio a la tasa con FOGAES.
? No garantiza una rebaja de 19% en el precio. La exención libera al vendedor del impuesto, pero la ley no lo obliga a traspasar ese ahorro al comprador. Además, en la venta de inmuebles el IVA no se calcula sobre el valor del terreno, así que el efecto posible sobre el precio total es menor a 19%.
? Una reserva no basta. Para quedar dentro del plazo, lo que cuenta es la escritura de compraventa o una promesa por escritura pública o protocolizada. Una reserva simple no cumple ese requisito.
¿Y si compraste antes del 1 de diciembre?
La ley contempla un caso especial para las compraventas escrituradas entre el ingreso del proyecto al Congreso y el 1 de diciembre de 2026, que hayan pagado IVA y cumplan los demás requisitos. En ese caso, la escritura debe mencionar expresamente que se acoge a la exención y el vendedor puede pedir al SII la devolución del impuesto, siempre que acredite haberlo restituido a quien efectivamente lo pagó.
Es decir, depende de que el vendedor haga el trámite y te devuelva lo que corresponda. Si estás en esa situación, consulta a la inmobiliaria cómo lo va a aplicar y pide que quede por escrito.
Qué preguntar antes de comprar
? ¿La unidad tenía recepción definitiva antes del 17 de octubre? Pide ver el certificado.
? ¿La inmobiliaria se va a acoger a la exención? Es una opción, no una obligación.
? ¿Cuál es el precio con y sin la exención? Compara el precio final, no el descuento anunciado.
? ¿Qué documento vas a firmar y cuándo? Verifica que la promesa o la escritura quede dentro del plazo y con las formalidades que exige la ley.
? ¿Califica también para otros beneficios? El subsidio a la tasa y la garantía FOGAES tienen requisitos propios. Revisa nuestra guía sobre el subsidio a la tasa hipotecaria y FOGAES y las tasas hipotecarias de este mes.
Ojo con los eventos de descuentos: si compras antes del 1 de diciembre, la exención todavía no rige. Solo podrías acceder a ella por la vía de la devolución, si el vendedor la tramita.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se pueden comprar viviendas nuevas sin IVA?
Desde el 1 de diciembre de 2026 y por un año, según el artículo cuarto transitorio de la Ley 21.850. El SII debe dictar una resolución con las instrucciones para aplicarla.
¿Todas las viviendas nuevas quedan sin IVA?
No. Solo la primera venta de viviendas que ya tenían recepción municipal definitiva antes del 17 de octubre de 2026, y siempre que el vendedor opte por la exención.
¿Hay un tope de precio para la exención de IVA?
El texto publicado no fija un tope de valor: define vivienda con independencia de su valor, superficie o número de unidades del proyecto.
¿El precio bajará 19%?
No necesariamente. La ley no obliga al vendedor a traspasar el ahorro al precio, y el IVA en la venta de inmuebles no se aplica sobre el valor del terreno. Compara siempre el precio final.
Cómo te ayuda ALOYD
En ALOYD trabajamos con inmobiliarias en convenio y de Santiago con viviendas terminadas y disponibles. Te ayudamos a identificar unidades que podrían calificar, revisar los documentos y comparar el precio final con otras alternativas, incluido el financiamiento.
¿Estás evaluando comprar una vivienda nueva? Te ayudamos a revisar si califica. Escríbenos por WhatsApp al +56 9 5918 4922.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría tributaria ni legal. La aplicación de la exención depende de cada operación, de la decisión del vendedor y de las instrucciones que dicte el Servicio de Impuestos Internos.
Fuentes
? Ley 21.850, Diario Oficial del 17 de octubre de 2026, artículo cuarto transitorio (páginas 36 y 37)